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律师、代理人、监护人等均可查询不动产信息
来源：金牌大律师作者：上海律师时间：2018-03-26
不动产登记资料查询暂行办法
(2018年1月26日国土资源部第1次部务会议通过)
第一章 总则
第一条 为了规范不动产登记资料查询活动，加强不动产登记资料管理、保护和利用，维护不动产交易安全,保护不动产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》等法律法规，制定本办法。
第二条 本办法所称不动产登记资料，包括：
（一）不动产登记簿等不动产登记结果；
（二）不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。
不动产登记资料由不动产登记机构负责保存和管理。
第三条 县级以上人民政府不动产登记机构负责不动产登记资料查询管理工作。
第四条 不动产权利人、利害关系人可以依照本办法的规定，查询、复制不动产登记资料。
不动产权利人、利害关系人可以委托律师或者其他代理人查询、复制不动产登记资料。
第五条 不动产登记资料查询，遵循依法、便民、高效的原则。
第六条 不动产登记机构应当加强不动产登记信息化建设，以不动产登记信息管理基础平台为基础，通过运用互联网技术、设置自助查询终端、在相关场所设置登记信息查询端口等方式，为查询人提供便利。
第二章 一般规定
第七条 查询不动产登记资料，应当在不动产所在地的市、县人民政府不动产登记机构进行，但法律法规另有规定的除外。
查询人到非不动产所在地的不动产登记机构申请查询的，该机构应当告知其到相应的机构查询。
不动产登记机构应当提供必要的查询场地，并安排专门人员负责不动产登记资料的查询、复制和出具查询结果证明等工作。
申请查询不动产登记原始资料,应当优先调取数字化成果，确有需求和必要，可以调取纸质不动产登记原始资料。
第八条 不动产权利人、利害关系人申请查询不动产登记资料，应当提交查询申请书以及不动产权利人、利害关系人的身份证明材料。
查询申请书应当包括下列内容：
（一）查询主体；
（二）查询目的；
（三）查询内容；
（四）查询结果要求；
（五）提交的申请材料清单。
第九条 不动产权利人、利害关系人委托代理人代为申请查询不动产登记资料的，被委托人应当提交双方身份证明原件和授权委托书。
授权委托书中应当注明双方姓名或者名称、公民身份号码或者统一社会信用代码、委托事项、委托时限、法律义务、委托日期等内容，双方签字或者盖章。
代理人受委托查询、复制不动产登记资料的，其查询、复制范围由授权委托书确定。
第十条 符合查询条件，查询人需要出具不动产登记资料查询结果证明或者复制不动产登记资料的，不动产登记机构应当当场提供。因特殊原因不能当场提供的，应当在5个工作日内向查询人提供。
查询结果证明应当注明出具的时间，并加盖不动产登记机构查询专用章。
第十一条 有下列情形之一的，不动产登记机构不予查询，并出具不予查询告知书：
（一）查询人提交的申请材料不符合本办法规定的；
（二）申请查询的主体或者查询事项不符合本办法规定的；
（三）申请查询的目的不符合法律法规规定的；
（四）法律、行政法规规定的其他情形。
查询人对不动产登记机构出具的不予查询告知书不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第十二条 申请查询的不动产登记资料涉及国家秘密的，不动产登记机构应当按照保守国家秘密法等有关规定执行。
第十三条 不动产登记机构应当建立查询记录簿，做好查询记录工作，记录查询人、查询目的或者用途、查询时间以及复制不动产登记资料的种类、出具的查询结果证明情况等。
第三章 权利人查询
第十四条 不动产登记簿上记载的权利人可以查询本不动产登记结果和本不动产登记原始资料。
第十五条 不动产权利人可以申请以下列索引信息查询不动产登记资料，但法律法规另有规定的除外：
（一）权利人的姓名或者名称、公民身份号码或者统一社会信用代码等特定主体身份信息；
（二）不动产具体坐落位置信息；
（三）不动产权属证书号；
（四）不动产单元号。
第十六条 不动产登记机构可以设置自助查询终端，为不动产权利人提供不动产登记结果查询服务。
自助查询终端应当具备验证相关身份证明以及出具查询结果证明的功能。
第十七条 继承人、受遗赠人因继承和受遗赠取得不动产权利的，适用本章关于不动产权利人查询的规定。
前款规定的继承人、受遗赠人查询不动产登记资料的，除提交本办法第八条规定的材料外，还应当提交被继承人或者遗赠人死亡证明、遗嘱或者遗赠抚养协议等可以证明继承或者遗赠行为发生的材料。
第十八条 清算组、破产管理人、财产代管人、监护人等依法有权管理和处分不动产权利的主体，参照本章规定查询相关不动产权利人的不动产登记资料。
依照本条规定查询不动产登记资料的，除提交本办法第八条规定的材料外，还应当提交依法有权处分该不动产的证明材料。
第四章 利害关系人查询
第十九条 符合下列条件的利害关系人可以申请查询有利害关系的不动产登记结果：
（一）因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的；
（二）因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁而构成利害关系的；
（三）法律法规规定的其他情形。
第二十条 不动产的利害关系人申请查询不动产登记结果的，除提交本办法第八条规定的材料外，还应当提交下列利害关系证明材料：
（一）因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的，提交买卖合同、互换合同、赠与合同、租赁合同、抵押合同；
（二）因不动产存在相关民事纠纷且已经提起诉讼或者仲裁而构成利害关系的，提交受理案件通知书、仲裁受理通知书。
第二十一条 有买卖、租赁、抵押不动产意向，或者拟就不动产提起诉讼或者仲裁等，但不能提供本办法第二十条规定的利害关系证明材料的，可以提交本办法第八条规定材料，查询相关不动产登记簿记载的下列信息：
（一）不动产的自然状况；
（二）不动产是否存在共有情形；
（三）不动产是否存在抵押权登记、预告登记或者异议登记情形；
（四）不动产是否存在查封登记或者其他限制处分的情形。
第二十二条 受本办法第二十一条规定的当事人委托的律师，还可以申请查询相关不动产登记簿记载的下列信息：
（一）申请验证所提供的被查询不动产权利主体名称与登记簿的记载是否一致；
（二）不动产的共有形式；
（三）要求办理查封登记或者限制处分机关的名称。
第二十三条 律师受当事人委托申请查询不动产登记资料的，除提交本办法第八条、第九条规定的材料外，还应当提交律师证和律师事务所出具的证明材料。
律师持人民法院的调查令申请查询不动产登记资料的，除提交本办法第八条规定的材料外，还应当提交律师证、律师事务所出具的证明材料以及人民法院的调查令。
第二十四条 不动产的利害关系人可以申请以下列索引信息查询不动产登记资料：
（一）不动产具体坐落位置；
（二）不动产权属证书号；
（三）不动产单元号。
每份申请书只能申请查询一个不动产登记单元。
第二十五条 不动产利害关系人及其委托代理人，按照本办法申请查询的，应当承诺不将查询获得的不动产登记资料、登记信息用于其他目的，不泄露查询获得的不动产登记资料、登记信息，并承担由此产生的法律后果。
第五章 登记资料保护
第二十六条 查询人查询、复制不动产登记资料的，不得将不动产登记资料带离指定场所，不得拆散、调换、抽取、撕毁、污损不动产登记资料，也不得损坏查询设备。
查询人有前款行为的，不动产登记机构有权禁止该查询人继续查询不动产登记资料，并可以拒绝为其出具查询结果证明。
第二十七条 已有电子介质，且符合下列情形之一的纸质不动产登记原始资料可以销毁：
（一）抵押权登记、地役权登记已经注销且自注销之日起满五年的；
（二）查封登记、预告登记、异议登记已经注销且自注销之日起满五年的。
第二十八条 符合本办法第二十七条规定销毁条件的不动产登记资料应当在不动产登记机构指定的场所销毁。
不动产登记机构应当建立纸质不动产登记资料销毁清册，详细记录被销毁的纸质不动产登记资料的名称、数量、时间、地点，负责销毁以及监督销毁的人员应当在清册上签名。
第六章 罚则
第二十九条 不动产登记机构及其工作人员违反本办法规定，有下列行为之一，对有关责任人员依法给予处分；涉嫌构成犯罪的，移送有关机关依法追究刑事责任：
（一）对符合查询、复制不动产登记资料条件的申请不予查询、复制，对不符合查询、复制不动产登记资料条件的申请予以查询、复制的；
（二）擅自查询、复制不动产登记资料或者出具查询结果证明的；
（三）泄露不动产登记资料、登记信息的；
（四）利用不动产登记资料进行不正当活动的；
（五）未履行对不动产登记资料的安全保护义务，导致不动产登记资料、登记信息毁损、灭失或者被他人篡改，造成严重后果的。
第三十条 查询人违反本办法规定，有下列行为之一，构成违反治安管理行为的，移送公安机关依法给予治安管理处罚；涉嫌构成犯罪的，移送有关机关依法追究刑事责任：
（一）采用提供虚假材料等欺骗手段申请查询、复制不动产登记资料的；
（二）泄露不动产登记资料、登记信息的；
（三）遗失、拆散、调换、抽取、污损、撕毁不动产登记资料的；
（四）擅自将不动产登记资料带离查询场所、损坏查询设备的；
（五）因扰乱查询、复制秩序导致不动产登记机构受损失的；
（六）滥用查询结果证明的。
第七章 附则
第三十一条 有关国家机关查询复制不动产登记资料以及国家机关之间共享不动产登记信息的具体办法另行规定。
第三十二条 《不动产登记暂行条例》实施前已经形成的土地、房屋、森林、林木、海域等登记资料，属于不动产登记资料。不动产登记机构应当依照本办法的规定提供查询。
第三十三条 公民、法人或者其他组织依据《中华人民共和国政府信息公开条例》，以申请政府信息公开的方式申请查询不动产登记资料的，有关国土资源主管部门应当告知其按照本办法的规定申请不动产登记资料查询。
第三十四条 本办法自公布之日起施行。2002年12月4日国土资源部公布的《土地登记资料公开查询办法》（国土资源部令第14号）同时废止。
2018年3月2日，国土资源部部长姜大明签署第80号国土资源部令，发布《不动产登记资料查询暂行办法》（以下简称《办法》），自公布之日起实施。这是贯彻落实党的十九大精神,践行以人民为中心的发展思想，深化法治国土实践的又一个重要举措。《办法》出台的背景和重点内容有哪些？国土资源部政策法规司司长魏莉华就此进行了解读。
《办法》的出台是进一步严格规范不动产登记资料查询的迫切需要
不动产统一登记是党中央、国务院确定的重大改革事项。自2014年11月24日《不动产登记条例》颁布以来，各地不动产登记工作稳步推进，为保障不动产权利人合法权益发挥了重要作用。不动产登记资料查询是广大人民群众在不动产买卖、继承等活动中的重要基础性支撑，是不动产登记机构的重要服务事项，也是不动产统一登记法律制度的重要组成部分。随着中国特色社会主义进入新时代，全社会对维护不动产交易安全、保护不动产权利人合法权益的呼声日益升高，广大人民群众对不动产登记资料查询的需求也日益增多。在实践过程中，不动产登记资料查询还存在一些亟待解决的问题：一是现有规定不够系统。不动产登记资料的查询和复制规定，散见于《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》中，没有形成一个体系，不方便人民群众申请查询，也不利于指导地方开展查询工作。二是相关规定不够明确。按照规定，利害关系人可以查询、复制不动产登记资料。但是，哪些人属于利害关系人，利害关系人应当提供那些资料，法律法规和规章都没有规定，地方执行也没有统一的标准，亟需明确和细化。三是《土地登记资料公开查询办法》与《物权法》《不动产登记暂行条例》的规定不一致，亟需废止。为规范不动产登记资料查询行为，进一步发挥不动产登记的物权公示作用，保护权利人合法权益，维护交易安全，同时更加严格地保护个人隐私，有必要出台专门的部门规章予以规范。
《办法》坚持以党的十九大精神和全面深化改革的要求为指导，坚持问题导向，在深入总结近年来不动产登记资料查询工作实践经验的基础上，明确了不动产登记资料查询的主体、程序、要件以及登记资料保护等重要措施，为进一步规范不动产登记资料查询工作提供了法律依据，不动产登记各项配套制度进一步健全完善。
《办法》四大亮点值得关注
《办法》对不动产登记资料查询做出了多项制度规定，其中四大亮点值得关注：
一是进一步细化了法定查询主体,明确了“谁能查”的问题。《物权法》和《不动产登记暂行条例》规定：权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。《办法》认真落实《物权法》和《不动产登记暂行条例》的有关规定，明确以下几类主体可以查询、复制不动产登记资料，包括：不动产权利人、利害关系人及其委托律师或者其他代理人。同时规定，清算组、破产管理人、财产代管人、监护人等依法有权管理和处分不动产权利的主体，参照权利人的查询规定查询。另外，出台本《办法》主要是规范为老百姓提供查询服务，对有关国家机关查询复制不动产登记资料以及国家机关之间共享不动产登记信息由另外办法另行规定。
二是明确了依法便民高效的基本原则，解决了查询工作“遵循什么”的问题。按照依法、便民、高效原则，《办法》强调了分类查询，对不同的查询主体设置不同的查询权限，权利人享受最大的查询权限。对利害关系人仅开放查询不动产的登记薄记载的登记结果。同时，《办法》与《不动产登记暂行条例》规定的“属地登记”原则相衔接，实行“属地查询”，方便人民群众。在此基础上，《办法》还规定不动产登记机构应当加强不动产登记信息化建设，以不动产登记信息管理基础平台为基础，通过运用互联网技术、设置自助查询终端、在相关场所设置登记信息查询端口等方式，为查询人提供便利。
三是首次对利害关系人的概念进行了界定，明确了“什么利害关系人可以查”和“查到什么程度”的问题。《物权法》和《不动产登记暂行条例》规定了利害关系人可以查询，但对哪些是利害关系人未做明确规定，地方在开展查询服务时不好把握。为此，《办法》在总结各地实践基础上，从维护社会稳定，保护交易安全，保护权利人合法权益的角度出发，对利害关系人进行了区分和细化：对因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产，以及因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁构成利害关系的利害关系人，规定可以查询不动产登记结果；对有买卖、租赁、抵押不动产意向，或者拟就不动产提起诉讼或者仲裁等，但不能提供利害关系证明材料的“准利害关系人”，规定可以查询不动产的自然状况、是否存在共有情形以及其他登记情形等。同时，考虑到《律师法》规定了律师的调查权问题，《办法》还规定律师受“准利害关系人”委托，可以比委托人查询更多的不动产登记信息，以满足律师办理相关案件的诉讼需求。
四是规定了不动产登记信息资料的安全保护措施，明确了“怎样防范个人信息泄露”的问题。保护不动产登记资料信息安全是不动产登记法律制度建设的重要目标之一。为适应新的形势要求，加强登记资料信息安全保护,《办法》明确不动产登记机构应当加强信息安全保护工作，通过安全教育培训、设立用户权限、严加防护管理等多种方式，确保信息安全。同时，在罚则中明确了各类主体包括查询人、不动产登记机构及其工作人员等违法泄露不动产登记信息的法律责任。
采取措施确保《办法》有效实施
法律制度的生命力在于实施，权威也在于实施。《办法》自公布之日起实施，将采取措施确保实施到位。一是认真组织好《办法》的学习、宣传和培训工作，使广大不动产登记机构工作人员了解《办法》的精神和要求，通晓《办法》的各项规定，做到熟练掌握，善于运用。对照《办法》梳理不动产登记资料查询工作的流程，细化相关操作，切实提高工作能力和水平。二是在全社会大力宣传《办法》，使广大人民群众知道不动产登记资料查询什么情况下可以查、能查什么、怎么查、怎么用以及应当承担的法律责任，切实知悉权利和义务。三是认真做好《办法》执行情况的跟踪掌握，及时发现问题，总结经验，不断完善制度，促进不动产登记资料查询工作的日益规范和便民、高效。
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